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李俊

 
 
 

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为何房价10年涨10倍?  

2010-12-25 02:08:12|  分类: 经济学评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为何房价10年涨10倍?

李俊

   《中国经济时报》的报道,“2010年12月12日—19日,记者随某中央媒体采访团从北京出发,先后经过淄博、济南、西安、运城、重庆等城市,中途改道广州,最后一站为清远市,重点对鲁、晋、渝、粤四省市部分楼市进行调查后发现,10年左右时间,房价涨幅超过10倍。”

尽管并不是每个地方的房价都是10年涨10倍,但是这10年左右时间的房价确实涨得很厉害。可以这样说,全国各地房价基本都上涨了5倍以上。重庆市民柳育接受媒体采访时说到,2000年左右,重庆市九龙坡区西彭镇房价四五百元。转眼十年过去,房价现在已涨到四五千元。有报告称,2000年左右武汉平均房价898元/平方米,2010年均价已经达到6802元/平方米,涨了7.5倍。

国家统计局公报,“2000年全年全国城镇居民人均可支配收入6280元,农民人均纯收入2253元;2009年全国城镇居民人均可支配收入17175元,农村居民人均纯收入5153元。”从这些数据,可以看出居民收入在这10年左右时间远远赶不上房价的速度。

土地制度、货币政策等因素是推高房价的重要原因。地价上涨给地方政府带来巨大的收益,所以这是房价居高不下的一个很重要的原因。土地没有私有化,政府垄断了土地供应市场,房价自然不会下降。土地供应量少,房子供应量自然会少,最终将推高房价。

央行网站的数据显示,中国的广义货币供应量(M2)2000年1月11.89万亿,2002年为18.32万亿,2003年M2为21.92万亿,2009年冲上了60.62万亿,2010年全年M2将突破70万亿的大关。这10年时间左右,广义货币供应量增长了5倍。中国有货币存量统计数据的资料始于1952 年,当年的货币存量(M2 )101.3亿元,但是到了2010年底,已经超过70万亿。也就说这57年以来,M2年均复利增长16.2%。

国家统计局数据显示,“2010年1-11月,全国商品房销售额为4.23万亿元,同比增长17.48%,接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算,今2010年全国商品房销售额有望突破5万亿元,可能达5.3万亿元。”

通过这些数据,我们就可以清楚看到高房价的根源。如果土地制度不从根本上进行改革,同时货币发行量得不到有效的约束,房价就不可能降下来。同时,权力主导的城市规划,也就是造成房价上涨的原因。城市人口过于集中,小城镇得不到有效的发展,所以也无形之中推高房价。

对于小产权房,如果政府给予承认,这对缓解高房价也可以起到一定的作用。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”对此,有一种解释就是,“乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。”但是小产权房不能在市场上交易,这就造成需要购买的人却不能买,需要出卖的人不能卖出,从而造成资源的浪费。

其实,要房价降下来,无非就是加大土地供应量,控制货币发行量,同时进行减税政策。有人开玩笑说,要让房价降下来,仅仅颁布一张法律,就是土地私有化。当然,说起来简单,做起来是很难。这是有很复杂的利益关系,所以利益集团是改革的阻力。

2010年12月25日

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