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李俊

 
 
 

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为何房价数据会忽悠大家?  

2010-12-30 16:28:26|  分类: 经济学评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为何房价数据会忽悠大家?

李俊

有关媒体披露,“国家统计局在2009年统计报告中所披露的内容,2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%。中国土地勘测规划院全国城市地价监测组所提供的数据,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米,涨幅达25.1%,两个涨幅数据之间相差巨大。”

房价数据打架的事情都是经常出现了,这对很多人来说都已经习惯了。对此,经济学博士马光远认为,“自1998年房改以来,中国房地产就缺乏一个比较准确的统计体系,所谓的‘房地产指数’,全国更是混乱。国家发改委统计的是70个大中城市的价格指数,房地产企业协会用的是中房指数,各地又有自己的价格指数,房地产经纪机构更是各取所需,自编指数,造成了信息和价格的乱象。”

对于国家统计局的上涨1.5%,各个方面的质疑声音还是比较多。陈才在文章上说到,“首先,同样来自国家统计局的数据表明,2009年全国商品房———其中商品住宅销售面积增长43.9%,商品房销售额也增长75.5%,高达43995亿元。以此稍加计算,就知道2009年房价的涨幅远远高于1.5%。”同时,网易房产援引中投证券一份研究报告中说到,“2009年1月-12月国内主要城市房价涨幅普遍超过30%,一线城市中,北京12月均价较1月份上涨79.5%,上海12月较1月增长25%,深圳与广州增长分别为101%与40%;在二线城市中,12月较1月上涨30%以上的有厦门、南昌、苏州、大连、重庆、无锡、东莞、沈阳。”

其实,很多城市统计的数据是房价下降,但是实际上房价仍然是上涨之中。细心留意一下就发现,原来是郊区房子成交量增加,从而拉低均价。事实上,郊区房价也在上涨,只不过市中心房子成交量少,平均起来就下降。因此,我们就看到这样的报道,说某个城市房价下降多少,但是市中心房价反而上涨。这就是数字统计出来的房价下跌,但是真实房价还是上涨。

有专家猜测国家统计局的上涨1.5%,可能是用这样的几种手法。他认为,“一是‘郊县房屋城市化’,用不可比的‘平均算法’大大拉低城市房价涨幅;二是用‘新建住宅销售价格变化’,取代‘居民住房实际价格涨幅’;三是把‘非市场’的‘特权房’和‘特殊房’掺和到市场房价中;四是让房地产利益链的最大得益者开发商担当起决定房价数据的“主角”。

很多时候,我们只是看房价数据,同时也忽略了地段、质量等因素。虽然最近这10年的房价上涨得很厉害,但是房子质量也比过去10年好得多,这也是不能忽略的。因此,地段不好的地方、质量比较差的房子,也没有涨得那么厉害。

要想房价的真实情况,还需要到真实世界里走走,而不是光看数据。我们通常说到某个地方房价是多少,到底是否有投资价值,具体还是亲自实地考察之后,才能做出比较正确的判断。

2010年12月30日

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