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李俊

 
 
 

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房价还会继续上涨多少年?  

2010-12-31 01:16:06|  分类: 经济学评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价还会继续上涨多少年?

李俊

   这几年以来,房地产市场沸沸扬扬,消息不断,传言如飞蚊,盘旋不去。2004年左右,中国各地房价就开始上涨。除了2008年金融危机影响之外,房价基本上都是处于上涨状态。

很多观点都认为2009年房价继续下跌,至少不会大涨。2008年12月,中国青年报社做了一份调查,81%公众认为2009年房价还会降。中国社会科学院学部委员、数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示,房价大涨可能性不大,因为不管是中国总体世界经济的形势怎样,特别是导火索的美国金融危机,在这样一个情况下,出现明显的价格上涨可能性不大。然而2009年房价却给所有人都出乎意料,在金融危机之中逆市上涨,出现了新一轮疯狂。

两年之后,人们又开始争论2011年的房价。独立房地产评论家吴其伦在2010年底撰文说,“中国房价必将于近期开始进行理性回调,各地房价将在未来两年左右的时间出现50%左右的跌幅。”于此同时,任志强却认为,“2011年政策仍会从紧,房价先抑后扬。”

不管怎么说,未来两年左右的时间里,房价不可能出50%左右的跌幅。尽管我们无法预测在2011年到底是涨还是跌,但是以常识判断,不可能出现50%左右的跌幅。最近两次加息,打压政策等因素在一定程度上造成房价暂时回落,这是有可能的,但是没有足够供应量保证,房价还是会上涨的。

如果土地政策将维持不变,要让房价降下来,还是很困难的。政府垄断土地,土地供应量严重受到制约,所以房价只能在高位上。保守估计,未来10年时间左右,房价还是处于上涨的趋势。除非一张纸令,土地私有化,否则房价只能继续上涨。

这些年以来,人为压低利率,再加上民间投资渠道有限,所以这些钱只能投到房地产。土地供应量严格控制,城市化发展进程,这就意味将有更多人进城。未来10年,将有更多人到城市里居住,这对住房产生巨大的需求。到时,三线城市的房价还会较大幅度上涨。中小城市人口将成倍增长,必然推高房价。

中国的房价拐点将在2020年左右,到时年轻人数量将明显减少,从而影响对住房的需求。1988年中国出生人口是2500万,2008年是1500万,减少了一千万。同时,另外一方面将有更多年轻人出国,这都在一定程度上减轻对住房的需求。不过,这只是一个不确定性的预测而已,要是到时政府通过大规模旧城改造,拆掉大量房子,刺激住房需求,房价可能还会继续上涨。

现在,北京、上海、深圳等城市,相对中心的地段,房价在3万元/平方米左右。到了2020年,这些地段房价很可能超过10万元。十年前,这些地段房价仅是5000元左右。2002年,广州天平架车站附近的,有的房价还不到3000元,如今都在2万元左右,甚至更高。未来10年,房价上涨可能没有过去10年那么疯狂,但是仍然处于上涨趋势。

城市里房子紧张,不断上涨,但是农村里的房子,却是很多房子没人住。土地制度约束,城里人并不可以购买这些房子,从而导致农村里这些房子的浪费。随着城市进程,农村人口将越来越少,空房子将会更多。

镇级行政区别的小城镇,将有出现两极分化。一些靠近市区的城镇或者一些中心镇,人口将会继续增加,发展成小城市,一些城镇人口将会减少,房子或者土地价格将可能出现下降。这种现象,将在未来15年时间左右出现。

按照常识判断,中国房价应该还会上涨10年,但是不会超过15年。当然,这是正常情况的判断。要是政府采取各种刺激政策,这就很难说了。虽然房价还会不断上涨,但是房子旧了,也可能变得越来越不值钱的。

2010年12月31日

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