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李俊

 
 
 

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房贷利率提高将逼房价下降  

2011-11-16 02:19:38|  分类: 经济学评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷利率提高将逼房价下降

李俊

   据2011年11月15日《北京晚报》报道,“今年以来央行已连续三次上调贷款利率,这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息‘买单’。记者从多家银行了解到,距离年底只有一个半月时间,但打算赶在新利率实行前还款的人不但没有上升反而下降了一成多。”

房贷利率提高,这对通过贷款买房的人来说,无疑是压力增加。房贷利率2012年执行7.05%,并且还有很多银行在这个基准利率基础上提高5到20%,最高的达到50%。前几年,很多房贷客户都可以享受了一定的贷款折扣优惠,一般都有八、九折的优惠,个别客户享有七折。

现在房贷客户支付的利息,要比那些享受折扣房贷客户高出很多。要是现在通过贷款购房,即使房价下降一两成,也是无法抵消了利息的“差价”。据《新华网》报道,“我们假设一位购房者打算购买北京郊区的一套总价为150万元的房子,房子属于首套购房。如果在调控开始之前,首付比例为20%,贷款利率执行2008年12月23日的5.94%,且可以打七折。如果按照20年期贷款,购房者需要缴纳首付30万元,贷款总额为120万元,月供6144.44元,还款总额为147.47万元,简单加总,购房者付出的总成本为177.47万元。如果按照10%的跌幅来计算,假设150万元的房子目前市场价格为135万元。目前首套房首付比例为30%,部分银行贷款利率上浮1.05倍。我们按照最理想的情况计算,购房者首付40.5万元,贷款94.5万,申请到了目前的基准贷款利率。那么20年期94.5万元贷款,还款总额176.5万元,月供7354.96元。那么,购房者付出的总成本为217万元。这样算来,购房成本仍比当时高出近40万元。”

费雪在《利息理论》上说过,财富是收入以市场利息率折现的所得。也就是房价取决于房租收入以市场上的利率折现而得。如果利率不变,房租上涨的话,那么房价也会上涨。估计,未来房租不会出现很大上涨,但是利率却上涨很快,房价必然会下降。当然,这个是费雪的利息理论阐述出来的结果。如果我们从现实生活例子来看,房贷利率上涨,这就意味供楼压力增大,必然有一些人放弃购房计划。

如果房贷利率保持不变,那么房价下降是必然。毕竟,房贷的压力太大了,很多人都无法承受。对于买房的人来说,可能有一些打消念头。那些持有房子的人来说,很有可能承受不起这个压力而抛售房子。

当然,市场预期等因素,这让房价僵持不了太久。实际上,造成房价下降的重要因素,就是房贷利率提高,再加上银根收紧,资本市场出现了“钱荒”。只要银根不放松,房价自然会掉下来。另外,2011年央行今年三次加息,但是房贷利率大多按年调整,加息的累加效应将在2012年集中体现。因此,房价下跌的“好戏”,可能还在后头。

2011年11月16日

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