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李俊

 
 
 

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上个世纪90年代房价是如何暴跌的?  

2011-11-27 22:45:21|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上个世纪90年代房价是如何暴跌的?

李俊

2003年以来,中国房价经历了一轮暴涨。房价问题触动了民众的神经,也成为这几年最热的问题。这轮房价上涨还要持续到什么时候?这是很多人都关心的话题。上个世纪90年代,中国房价经历了一轮暴涨,接着就是疯狂的暴跌,这对当年很多投资者来说,都是触目惊心的。

据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,“1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过4倍。”

同时有关数据说到,“1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。”

根据媒体报道,“从1993年起,广州一手房地产价格从7568/平方米的高位开始呈剧烈下跌态势。到1994年,价格已下跌1000元左右/平方米。1995年,价格已低至5277元/平方米。”其实,2003年底,广州十区的房价更是跌到3867元/平方米。从这些数据,可以看出广州房价持续了10年时间左右的下跌。同样,深圳罗湖区的房价,在90年代初达到过1.5万/平方米,后来跌至5000多元。

有关资料说到,“1992年,北海市这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司。全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手,政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩,当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。楼市的价格也水涨船高,写字楼价格从1000多元/平方米飞涨到4000元-5000元/平方米;公寓楼价从不到1000元/平方米猛涨到3000元/平方米;黄金地段的楼盘价格,达到了6000-7000元/平方米,最高的超过1万元/平方米。”

1993年6月24日,中共中央、国务院下发震撼全国的“十六条”。7月,全国信贷规模急剧紧缩,大量资金被抽走,北海400家开发公司自动消失。就这样,大量的公司纷纷撤离北海,留下千疮百孔。在“地产热”中共造成闲置土地2172公顷,积压空置房107万平方米,“烂尾楼”的停缓建工程108个,建筑面积121万平方米,被套资金超过220亿元。土地降到8万元一亩都难以出手,楼市价格跌到500~1000元/平方米,并且长期有价无市。直到2005年,此前的“烂尾楼”和空置房才被消化掉。

同时,当年海南楼市也是非常惨败的。国家的“十六条” 给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

上个世纪90年代,广东湛江的房价也是出现疯狂暴涨。1993年,世贸大厦的前任开发商龙基大厦以及国贸新天地的前任开发商太新广场预售楼价均定位在3500左右。但是在上个世纪80年代后期,房价仅仅在200到400元/平方米。1993年,湛江市多数人工资在200元到300元之间。一套房80平方米的房子,价格大约就要30万元左右。按照一个月300元,一年收入也不超过3600元,十年3.6万元,所以在当时要买一套房,不吃不喝也需要80年左右。可是从1994年起,湛江房价就开始暴跌,到1996年就降到2000多元。一位姓王商人在1996年购买了湛江市霞山区荷花村两套80平方商品房,每一套价格大约16万元。他当时很便宜了,但是想不到房价就一直下跌,到了2000年左右,房价多数在1000到1300元/平方米,湛江市麻章区房价更加跌到800元/平方米。

 日本房价在创下天价后,下跌70%左右;中国香港1998年开始,连续下跌6年,下跌65%左右;泰国房价曾跌掉3/4;中国台湾曾下跌50%以上。其实,这些国家或者地区房价的暴跌,也是值得我们思考的。

尽管中国房价现在趋势是不断上涨,但是高房价之后,风险将越来越大。上个世纪90年代,房价的暴跌这给我们教训很大。本世纪这一轮房价暴涨,是否迎来新的一轮暴跌,这都是很不确定的因素。

上个世纪90年代的房价暴跌,对于投资者来说却是一件坏事,但是对于民众来说,却是好事,毕竟可以让更多人能够买得起房子。当年的房价暴跌,这主要当时中央政府对信贷的约束,从而收紧银根。如果现在政府像当年那样收紧银根,或许房价会离开降下来。现在的情况却是相反,滥发货币,人为压低利率。虽然利率低,但是借钱的成本并不高,这就让有权力的人享受了低利率,从而获得更多炒房的资金。

这轮房价会不会上涨之后,重走上个世纪90年代的路子,这是一个不确定的因素。对于未来10年房价走势如何,我无法做出预测。

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