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李俊

 
 
 

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中国未来地价将会下跌  

2011-11-02 07:38:32|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国未来地价将会下跌

李俊

一直以来,人们觉得土地是不可再生的资源,所以只涨不跌。很多人之所以赌未来地价上涨,他们判断中国人口不断增长,土地供应数量有限。实际上,中国土地资源并没有我们想象得那么紧张,这里其中有很多炒作的因素。

事实上,中国未来人口没有我们想象得那么多。以前,很多学者都预测2030年左右,中国将到达人口高峰,将有15亿左右人口,甚至更多都有。因此,很多人都被这个未来人口数量夸大因素影响,从而做出错误的判断。通过各种人口数据来看,即使最保守估计,中国也会在2020年之前实现人口负增长。如果大胆一点预测,中国人口很有可能在2015年停止增长。从各种迹象来看,到达人口高峰时,中国大陆人口不会超过14亿人。

未来二十年,中国城市化进程速度将处于相对缓慢的阶段。据第六次人口普查数据,中国居住在城镇的人口为6.66亿人,占49.68%。虽然现在中国还有一半人口在农村,但是从人口年龄结构来看,18岁以上到50岁以下的人群之中,比例是很低。居住农村里,年龄50岁以上的人口,未来进城比例不大;未来进城主力军集中18岁以下的人口。人口因素在未来城市化发展将会减速,并非人们想象那样高速发展下去。这就意味着城市化对土地数量需要减少,地价上涨空间自然变得受限。

中国除了北京、上海、广州等城市发展很快,城区面积不断扩大,人口不断涌入,但是国内多数中小城市发展速度并不是很快,城区面积增长还是很缓慢。很多城市都搞宏伟规划蓝图,最终还是落空了。有的地方政府搞出很多规划,规划将来常住人口要达到多少万人,但是往往都是一场梦一场空。政府投入资金造城,搞了大量征地,甚至基础实施都有了,最终却成为一片空城。国内有一些三线城市下面的县市,也要打造人口100万人口的城市。实际上,就是把全县人口都赶过去,都未必有100万人口。

很多人都被地方政府不切实的规划冲晕头脑,把未来想象得非常美好,以为再过几年就会发展起来,到时人流就非常多,甚至幻想把变成商业中心。国内一些欠发达地区的县市,一块面积100来平方米的地皮,位置也不在中心地段,价格高达100万元以上,甚至更高都有。他们总是想象着未来几年,这里就成为繁华地段,所以觉得升值非常大。

土地数量供应有限的论调,一直都是支撑着地价上涨的理由。国内一些观点认为人口继续增长,需要粮食数量不断增长,非农土地供给将会控制得越来越严格。前面已经说过,中国人口离负增长不远了。另一个方面,科学技术的进步,粮食单位产量不断增加。据媒体报道,“袁隆平院士指导的超级稻第三期目标亩产900公斤高产攻关示范基地收割。此前,由袁隆平院士领衔的科研团队,先后在1999年、2005年,成功攻克超级杂交稻大面积亩产700公斤、800公斤两大世界难关,使中国杂交水稻超高产研究保持世界领先地位。”

不管是农业地用地,还是非农业用地,对土地利用效率都极大提高了。单位产量提高了,这就意味生产一定数量的粮食,需要土地越来越少。住宅用地方面,随着城市高层建筑普遍增加,这对土地使用起到很大节约作用。

中国未来地价并不会继续上涨,反而将会下跌。现在,国内地价被炒高,很多原因是对未来形势判断失误,同时还有更多来自根深蒂固的观念。可以说,国内多数城市地价都是偏高了,甚至出现高得离谱。如果未来几年,地价继续被炒高的话,可能暴跌就难以避免。

2011年11月2日

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