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李俊

 
 
 

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房价下跌大幕能否拉开?  

2011-11-04 05:29:59|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价下跌大幕能否拉开?

李俊

多地房贷利率全线上浮,这对本来就不景气的楼市来说,确实是雪上加霜。据《中国证券报》报道,“采访北京、上海、深圳、广州等一线城市的多家商业银行后获悉,目前一线城市各家银行的首套房贷利率普遍实质性上调,上调幅度多为在基准利率基础上再上浮5%至10%,且审批和放款的时间较以往有不同程度的延长。”

房贷利率提高,这意味着供楼成本上升,必然减少需求。这次,多家商业银行普遍调高房贷利率,个别地方银行在基准利率基础上再上浮50%。同时,有的银行甚至停止办理房贷业务。可以说,房地产市场出现了一片恐慌。

据《上海证券报》报道,“2011年9月70个大中城市中,价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。更为关键的是,作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨,这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。与此同时,70个大中城市中,价格同比涨幅回落的城市高达59个,比8月份增加了19个。9月份,同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个,减少为20个。”

从媒体报道的数据来看,房价上涨势头在一线城市已经得到遏制了。房价是否到了拐点,这成为一个热点的话题。据《每日经济新闻》报道,“几乎是2008年金融危机时的翻版,但开发商终于抵挡不住成交的低迷,纷纷以9折、8折,甚至更低的价格大面积降价促销时,新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。”

房价并不是一个独立的问题,而是宏观经济一个晴雨表。如果未来经济不被看好,房价就会出现下跌。对于2012年的经济,将会陷入低谷之中。欧债危机、美国经济陷入困境,这对中国经济将产生很多负面的影响。2009年以来,政府通过滥发货币方式刺激经济,而这些问题也日益暴露出来。中国经济将进入第二次探底,这是不可避免的。尽管2011年中国经济增长在9%以上成为定局,但是到了2012年将可能跌到7%左右,甚至更低。一旦人们心理产生了这种预期,就会逃离楼市。

中原地产市场研究总监张大伟认为,“目前北京等一线城市楼市已经接近拐点,准购房者的观望情绪会更浓重,今年四季度楼市成交有可能跌入谷底。”在这个关节上,很多人都是保持着一种观望状态,期待房价能够下跌。2011年初,政府推出1000万保障房的计划。先不说这个任务是否能够完成,但是却产生了人们对房价看跌的判断。因此,未来一段时间,房地产市场将会越来越冷清。很多人的心态都是,房价肯定会降的,所以就不会购买。成交量减少之后,到了一定的临界点,开发商就会采取降价行为。从经济学角度来看,不知道是否算是一种羊群效应?

楼盘降价起来了,这方面的报道越来越多了。据《每日经济新闻》报道,“上海长泰西郊别墅6.9折降价促销和一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米,降至1.5万元/平方米的消息,成为了最近上海楼市最抢眼的新闻。南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。”

从外围经济来看,全球经济将有可能再次陷入困境之中,甚至有一些学者认为情况比2008年的金融危机更严重。现在,温州楼市撤资现象越来越严重了,从而导致房价大幅下跌。据《21世纪经济报道》记者刘华的报道,“天浩置业市场部经理向洋介绍,温州市中心的上陡门区域房价,已从每平方米2万多元降到1.6万元左右;下吕浦区块从3万元跌至2万多元;桥儿头区块也从最高时的每平方米2.7万元降到了2万元左右。”

可以说,温州发生的高利贷危机,导致房价下跌,确实产生了很大作用。很多投资客购买很多房子,但是资金出现了,只好选择抛售房子来解救。这种抛售潮的出现,将产生一系列的连锁反应。经济危机的时候,人们都是觉得现金为王。在未来政策方面,政府要是对实业方面的企业扶持,将会有更多资金撤离楼市。当然,政府在货币政策问题的态度,可能对房价产生重大影响。如果政府继续收紧银根,房价要是不想跌都很难,但是要是重新开货币龙头,这个就很难说了。

实际上,我担心就是房价开始大幅度下跌时,政府又重开货币水龙头,那么房价就会再次反弹。真正让房价降下来,限购令并不能起到什么作用,包括房产税也是如此。从长期来看,关键是土地供应量,但是从短期来看,就是政府的货币政策。房价降下去,对GDP是有影响的,然而却是造福了老百姓,让更多人可以买得起房。

相对欧美地区来说,中国房价确实有点偏高了。毕竟,老百姓收入并不多,但是房价却是很高。这些年以来,国内房价普遍上涨了好几倍,甚至10倍以上。房价处于高位,未来上涨的空间将是非常有限。从形势来看,房价继续上涨的概率不大,一线城市房价下降基本上成为定局。

未来几个月,CPI指数有望从高位降下来,甚至到了2012年下半年会出现负数。未来经济不景气,这也是人们预期之中。2011年以来,东部沿海地区很多制造业企业关闭,产生了一系列问题,这都会在宏观领域反映出来。温州高利贷危机,这可能让经济保持多年高增长的温州陷入负增长之中。温州投资客抛售房子,很有可能引起羊群效应,从而导致全国各地人们跟着抛售。毕竟,很多人购买房子,并不是解决个人居住问题,而是赌未来房价上涨。要是发现这种形势不妙,自然就尽快出手这些房子。

由于房贷利率提高,原本打算近期购房的人,有很多人考虑到供楼的压力,暂时放弃购房计划。房子成交量越来越少,库存量也会相应增加。对于企业来说,资金周转问题是非常重要的,所以很有可能选择降价回收资金。当然,企业还要考虑前期业主的情绪,担心降价引起他们的不满意,从而在不断权衡之中。到了各种融资手段都用尽了,就不得不选择降价。

通常来说,往往是规模相对比较小的企业更容易降价。毕竟,这类企业资金不雄厚,急于需要资金回笼,融资渠道也相对有限。近期的报道之中,也有大的企业降价行为了。越来越多信号告诉我们,房价可能会下跌。

中国证券报记者在采访时,上海某地产界人士告诉他,“给你讲个真实的故事:因为开发商大幅降价,某业主觉得亏了,所以举着横幅参加了集体退房活动。可他一边举横幅抗议一边打电话跟朋友说这里的房价降了,要朋友赶紧来买。”这也说明了,有一些购房者仍然用脚投票支持着房价。实际上,房价能否下降,关键就是消费者之间的竞争。要是越来越多人对房价看跌,房价自然不会上涨。当然,人们的心理这个东西,外人是无法知道的。

据《中国证券报》报道,“央行2011年第三季度对北京市1400户城镇储户进行的问卷调查结果也显示,储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%,为2009年以来最低水平。”当然,这个仅仅是在北京的调查,全国的情况并没有十分的清楚。

如果货币政策不变,再加上地方政府不会采取救市,房价下跌大幕拉开的可能是非常大。个别城市的房价,出现30%以上的下跌幅度都有可能的。当然,到时货币政策是否发生变化,地方政府是否出来救市,这都是不好说的。房价下跌大幕能否拉开?我想还是让聪明读者来判断。当然,这只是个人想法,并不一定对。毕竟,市场有太多不确定因素,房价有更多复杂的因素,每个人认识往往都是有局限的,这就是人的有限理性。

2011年10月21日

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