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李俊

 
 
 

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房产税只会提高真实房价  

2011-07-15 12:12:21|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税只会提高真实房价

李俊

   社科院公布的房地产蓝皮书中指出,十二五期间,要改革土地财政,整合房地产开发与交易环节税费,全面开征房产持有环节税收,将上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间向全国推广。对此,网上还是迎来欢呼声了,不少网虫一如既往给予支持。

   很多人都希望通过房产税打压房价,尤其是对炒家的打击。一些观点认为,“作为试验的重庆上海的房产税,之所以没有起到压低房价的效果,确实是因为它们都太温和了。”当然,征收房产税确实能够抑制需求,但是同时提高了人们购房的成本。

   任何情况下,税收只会提高商品真实价格。税收越多,生产成本就越高,最终还是让消费者来承担。税收的作用,既对供给者产生抑制,也对消费者产生抑制。简单来说,一件商品生产成本是1元,销售1.2元,那么就有0.2元的毛利润。如果征收0.5元税收,那么卖出价格必须高于1.5元,否则就没钱赚。这种情况下,价格就会高于1.5元,否则就没有人干。道理是一样,房产税征收只能增加房子成本,从而提高真实房价。

   房产税对房子拥有者进行征收,确实对房子持有者起到打击作用。这个作用就是房子所有者的成本增加了,从而迫使他们出售房子。这些人的观点就是,如果炒房者抛售了大量房子,那么房价就可以降下来。从这个角度来看,房地产税还是有这个功能。不可否认,只要税率足够高,房价可以降到零,甚至反贴钱。不过,那只是一个名义价格而已。事实上,真实房价只会随着房产税的征收而提高。

   如果一套房子价格是100万元,开通征收房产税之后,该房子价格下降到90万元,但是房产税总金额是40万元。尽管房产税可以让房子价格从100万元下降到90万元,然而却要支付40万元税收,那么支付住房的总成本还是增加了。因此,真实房价不能没有下降,反而提高了。

   即使房产税能够让房价降下来,这也是表面的。房产税打压房价,顶多作用就是相当降低购房的首付款而已。房产税就是相当后期的分期付款,这必然加重购房者的负担。房产税征收,一方面打击市场需求,一方面打击市场供应,从而导致市场上房子数量减少。这对人们改善住房条件,是没有任何帮助的。

对于炒房者来说,他们之所以选择炒房,那么看好未来的需求。如果房价预期是下跌,那么就没有人炒房。房产税既抑制需求,也抑制供给,所以导致市场房子总数量下降。从短期来说,房产税可以让房价下降,但是这只是表面的。毕竟,一旦抑制供给,房子数量从长期来说,将会出现供不应求。因此,房价还是会上涨的。

要让房价下降,从而实现更多人拥有住房,就必须增加房子数量。要让房子数量供给增加,就必须降低供给成本,这是解决问题之本。任何方式进行加税,只会增加供给成本,从而导致房价上涨。房产税这种方式,往往就会出现“明降暗升”的情况。也就是说,名义价格可能有所下降,但是真实价格却上涨了。

中央财经大学税务学院汪昊博士认为,税收调控并没有起到抑制房价的作用。他表示,征收于房地产经营环节的税收必然全部转嫁给购房者。因此,房产税只会增加购房者的成本,从而增加了他们的居住成本。

房产税开征,将推动房租价格上涨。这个结果就导致一些买不起房的人,到租不起房。事实也证明了,房产税试点的城市,房租价格也出现迅速上涨。房租上涨之后,可能也有一些人觉得租房不是很合算,也加入购房大潮之中,进一步推高房价。

如果希望通过房产税打压房价,可能效果是相反的。经济学家薛兆丰说,“事实上,市场正在以最低的价格,提供最优的市场服务。当然,如果政府进一步放开对土地的用途和交易的管制,那么房地产的价格会进一步降低。”因此,要让房价下降,需要是市场,而不是税收。只要市场竞争前提下,价格才是最低的。

房产税在重庆搞试点,或许需要时间检验。但是从一个经济学逻辑去判断,这注定是不会成功的。对于价格是何物,其实很多人都是不明白。名义上的价格,通常不是真实价格。所谓的价格,就是获取这个物品的最高代价。一瓶水价格2元,我们只需要2元就可以得到它,并且不需要支付任何代价。要是为了买到这瓶水,付出2元之外,同时还要排队一个小时。那么这瓶水的真实价格就是2元加上排一个小时队的代价。所以不是名义价格下降,就等于价格下降,这点是很多人没有看到的。

如果房产税的逻辑是对的,那么任何商品涨价,都可以采取税收进行打压。要这样的话,什么东西涨价,就对它征收。房子和其它产品都是属于商品,都有商品的共性。当然,我们可以说住房是特殊商品,有区别其它商品。但是我们思考一下,其实天下所有商品都是特殊的。有人说住房是生存基本保障,所以是特殊的。其实,不仅住房是生存基本保障,吃饭更是如此。从这个角度来看,说住房是特殊的,确实是一种强词夺理。要是房产税可以打压房价,那么大米税也可以打压大米价格。事实上,政府能够让大米价格降下来,更多是减税。既然对大米等粮食采取是减税,那么为何在住房问题就会犯错?

对于房产税的看法,存在各种争论。当然,有不少支持者,甚至有的网虫把它当作救世主。给人感觉就是,开征房产税就等于买得起房。但是更多观点认为,开征房产税最受益的是政府。只不过借打压房价的名义,从而可以一举两得。一方面可以长期稳定地获得财政收入,另一方面,眼下可以迎合社会仇富心理,维护政权相对稳定。

尽管房产税增加持有税会增加投资成本,但是有观点认为,“如果这个成本是可以转移的、是可以被接棒者接受的,结果不是抑制房价而只能增加房价。”北京佳隆房地产开发有限公司董事长老郭认为,“中国的高房价根子在供给的不足上,但税收的板子却打在消费者的需求上。因此将降房价的希望寄托于持有税的增加上,毫无疑问这是将希望建立在了冰上。所以,我建议降低房价首先要从土地出让制度改革上做起,将土地70年出让金一次性收取的价格降下来。”

 解决住房问题,需要是市场,而不是政府参与。可以说,中国税负已经非常沉重。如果征收房产税,这只能增加纳税人的负担。政府把房产税目的确定为为了打击投资和投机行为、为了遏制房价的过快上涨之上了。实际上,这种做法是错误的。为何不采取增加供给、提高利率等手段来解决房价问题?经济学家薛兆丰说,“问谁能以最高的效率协调这些因素?问谁能够以最低的代价(成本)来提供服务?究竟是政府还是市场?是市场。是那些民营房地产开发商、民营房地产中介、以及出租和出让住房的私人业主。只有他们才面临竞争,才必须以最低的价格和最优的搭配来讨好消费者。政府官员从来缺乏这种持久和自发的动力。这是所有市场与政府之争的症结所在。”

房产税打压房价的手段,只能让人看到成本的局部。房产税只会提高真实房价,增加人们居住成本。价格100万元的房子,土地成本和税费就占了70万元以上,甚至更高。通常情况下,每一平方米高层建筑造价是2000到2500元,低层建筑造价是1200到1800元,这里人工成本大约是300到500元之间。建筑材料购买之前,已经征收了17%的增值税。房地产各种税费都是惊人,以及向官员缴纳的“私税”等。因此,这就是导致房价居高不下的原因。只要政府少点税费,房价就有希望降下来。

如果说房产税可以让房价降下来,那么所有经济学理论都被颠覆了。这个正如给水加热而达到降温的效果一样荒谬的。税费越多,我们的负重就越重。房产税就意味着政府从房子所有者那里分割一部分出去。因此,整个逻辑都说清楚了。要是有人还说固执房产税可以打压房价,降低居住成本,那么就等于他固执认为太阳从西边升起来。

2011年5月18日

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