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李俊

 
 
 

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为何房价远远高于建筑成本?  

2011-07-04 01:55:00|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为何房价远远高于建筑成本?

李俊

   上个世纪90年代末到2002年左右,房价并不高。当时,房价一般是建筑成本的两倍左右。2002年,广州天平架附近房价也就是3000元左右。现在,就是经济落后的县城也远远超过这个价格了。这十年以来,房价上涨的速度是远远高于建筑成本的速度,从而导致房价远远高于建筑成本。

   2000年左右,三线城市的普通房子建筑成本通常是每平方500元左右。我家住的房子是我母亲单位的房子,是1995年底完工。当时,包括简单装修之后,造价是每平方430元左右,这是我母亲的同事告诉我。他还说,要是私人的房子,造价可能更低。当然,不同城市的房子建筑成本也是不同,这主要体现在劳动力价格的差异。不管怎么说,那时建筑成本占房价比例还是比较高。

   建筑成本占房价比例比较高,这意味着地价成本占房价比较低。2000年左右,番禺一带的地价是每平方米120元,个别楼盘拿的价钱甚至更便宜,每平方米90元。对于开发商来说,地价成本压力不大。当时,土地可以大量供应,拿地成本也是非常低。但是在2002年左右,国家便收紧了土地供应,这就推高拿地的成本。

   当时,中国各个城市的房价都不高。即使上海这样的城市,房价也是5000元左右。很多三线城市房价也就是1000多元,甚至几百元的房价也有。然而在2003年之后,房价就开始上涨了。虽然这些年以来,建筑成本也不断上涨,但是这种速度是无法和房价比较的。现在,低层建筑成本一般是每平方在1300到2000元之间,高层建筑在2000到3000元。当然,不同城市,造价也不会有所不同的,但是一般都不会超过3000元。

    现在,北京、上海等城市价格在3万元左右的房子,建筑成本一般也就是3000元左右。一些建筑成本超过1万元的房子,建筑层数基本超过50层。总体来说,建筑成本可能比十年前上涨一倍多了。可是有一些地方,房价十年上涨超过了10倍。以前,建筑成本在房价比例超过一半,现在却降到不足两成,一线城市甚至不足一成。同时,地价在房价比例却上升一半以上,个别房子上升到7成左右。

当时,建筑成本在房价是最主要的成本,但是如今的比例却很低了。这就意味着,城中村里农民在住宅地上建筑房子的代价比较低。法律规定农村土地不能自由买卖,所以购买这种性质的土地,就有法律上的风险,地价自然就会打折。这种情况下,通过建筑炮楼方式出租,这有利于收益最大化。同时,政府征地过程中,拆迁赔偿是按照面积的,而不是按照房子市值。因此,一些农民建房子,并不是很注重质量,而是拼命增加面积。

要是建筑成本在房价比例和以前一样,那么房价也不会很高。如果建筑成本在房价里比例是一半,那么建筑成本2000元的房子,价格也就是4000元。可是国家政策对土地供应限制比较紧,再加上对容积率的管制,市场上房子供应量是非常有限的。同时,这种政策信号鼓励很多人炒房,所以房价就不断上涨。

2011年7月4日

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