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李俊

 
 
 

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高房价时代何时终结?   

2012-12-21 03:38:22|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  高房价时代何时终结?

 李俊

2002年左右,中国房价处于低位运行。很多三线的地级市的房价,也就是每平方1000多元,这些城市的县城的房价每平方不到1000元。一套面积80平方米的房子,也就是10多万元而已。北京、上海等一些城市,多数房子价格每平方价格在四、五千元,只有个别“天价”房子超过每平方一万元。

上个世纪90年代中期到2003年,人们购房热情并不高。当时,房子处于不断掉价过程,所以买房子不能保值,反而要面对还贷的压力。可以说,那时人们对房子并不感冒,同时房子的降价广告无处无在。苏东在《《房地产真相》一书说到,“据广州房地产协会会长陈敦林透露,广州的房价在上世纪最贵的1993年,住宅均价超过了7400元每平方米;但是到2003年,老城区黄沙一带的房价已跌到每平米四千元还乏人问津。同样是在上世纪九十年代中期,中信广场的周边天河北一带刚刚开发,并成为广州的头号旺地,早先其楼盘价格通常都在八九千元每平米,但到1999年,同地段的芳草园最低已将价格降到四千余元每平米。”

1998年,湛江市麻章区瑞云路的房子拉出很大横幅,每平方800元,但是仍然无人购买。湛江市区一些单位的房子,房龄10年以上的房子,只需要三到五万元就可以买到。当时,对于很多人来说,实现住房梦并不是可望不可及。但是从2003年左右开始,全国各地房价就有上涨苗头。对于很多三线城市来说,房价真正上涨还是在2006年之后的事情。2005年,湛江市开发区阳光花园那带房子,每平方也就是2000元左右,贵的也就是3000元而已。现在,这一带房子已经上涨到每平方8000到一万元。

根据湛江市统计局公布的数据,2010年市区居民家庭人均可支配收入15305.05元,同比增长12%。同时,湛江市区很多房子价格每平方都在8000元左右,一年收入不吃不喝还不到买两平方米。其实,1995年湛江市区居民收入就达到7000元左右,所以房价上涨速度远远高于居民收入增长速度。

2011年4月8日,北京大学中国持续发展研究中心研究员王鑫海博士到湛江这个城市。那晚,我和他聊天时,他告诉我北京大学附近房子已经上涨到每平方7万元左右。当时,我就对他说,看来你们北大老师也买不起。其实,不仅是北京等一些城市房子贵得惊人,就连三线城市的湛江也有房子价格每平方超过2万元了。

我想很多人都会关心一个问题,就是中国高房价时代何时终结。从建筑成本角度来看,中国房价偏高了。20层左右的高楼,每平方建筑成本也就是两三千元。10层以下的楼,每平方的建筑成本也就是1500到2000元。因此,制约房子供应量的因素,建筑成本影响很小,主要还是土地成本、政府管制等方面。中国高房价还维持到什么时候,这是无人能够回答的,但是我们可以做一些判断。

2011年4月28日,国家统计局召发布了第六次人口普查主要数据。从这些数据判断,中国人口进入负增长已经不远了。2020年左右,中国人口将开始负增长。2009年中国19—22岁人口数量达到历史顶峰,达到一亿人。按照有关数据预测,到2019年将只剩下0.58亿,10年下降43%。1988年,中国出生人数在2500万左右,但是到了2010年就降到1300万左右。因此,人口减少必然对房子产生需要减少。同时,2020年之后,中国城市化也进入一个稳定时期,速度将会放慢很多。

对于18亿亩地红线是否有必要,这里先不做出讨论,但是客观上却推高了房价。技术的进步,每单位亩产出数量提高,再加到时人口数量减少。因此,即使这个红线仍然存在,但是也会从18亿亩改为17亿亩,或者更少。从这个角度来看,到时土地供应量将有所增加,这对房价还是带来一定的冲击。

一线城市的人口也不是无限增长下去,到了一定数量之后,就会进入稳定时期。年龄在40岁左右的务工人员,要么有能力在大城市安身下来,要么选择离开。这些人之中,有的回到中小城市,有的回到小城镇,有的回到农村里。对于体力劳动者来说,年龄超过50岁,就很难立足大城市生活。这些人往往有一定资金积累,就会选择在小县城做生意,或者回去小镇上做生意和务农。

2020年之后,不管是房价还是地价,扣除通胀因素,价格下降的可能是非常大。一些城市规划的宏图都是非常雄心勃勃的,说到时要规划居住人口是多少万,但是真正实现目标并不多。现在,一些炒房者拥有多套房子,他们等着到时大赚一笔。要知道,到时住房需求减少之后,这些人将会抛售房子,对房价冲击将是很大。

同时,中国将有越来越多有钱人移民国外,这也会影响房价。未来的事情,谁也无法预测,但是这些因素分析,中国房价将出现下降。2020年之后,或许房价出现长达十几,甚至二十年下跌状态。

当然,未来几年时间,高房价时代不会出现终结,这是我个人的判断。不管怎样,我们对房价的判断应该多一份理性,不要盲目跟风,否则害了只是自己。不要极端认为土地是稀缺资源,将来越来越少,所以买房子或者买地就是稳赚不赔的。同时,也不要极端认为,房价明天就会暴跌。

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