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李俊

 
 
 

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楼市将面临崩溃的危险  

2012-02-26 21:23:50|  分类: 经济学评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市将面临崩溃的危险

李俊

中国楼市已经进入寒冷的冬天,这是大家的共识。开发商掀“上书热”建言政策松绑、房地产企业纷纷加入降价大军,中国楼市将是何去何从?我想这是很多人关心的问题。国内很多城市房价上涨将近10年了,从而导致房价高得离谱。

据新华网报道,“近来中国各地楼市表现低迷,大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计,16家标杆房企2012年1月份销售总额不足300亿元,不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而从2月的市场表现来看,情况也并不乐观。在业绩压力之下,部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交量。”

国家统计局2012年2月18日发布的数据显示,“1月70个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨,其中,价格下降的城市有48个,持平的城市有22个。”有的观点认为,“一线城市楼市拐点已经明确,预期在6-12个月内房价可能还有10%-20%的下调。”

有些学者认为,中国房价普遍高于美国。他们举例,美国一套房是的中位价是20万美元,并且还包括院子、游泳池等。用中国话来说,这就是别墅。当然,这些数据并非很准确,但是中国房价高得可怕,这是不争的事实。

97年之前,香港楼市出现一片繁荣,每个人都疯狂购买房子。亚洲金融风暴席卷下香港资产一夜之间大跌,房产价格几乎被拦腰砍断。从1997年的高点一路下跌,2003年7月才触底,跌去了70%,到了2009年才回到1994年的价格水平。张卫健曾在香港房市最好时,把所有积蓄全部投入,至今仍惨赔一亿,还有不少套牢的房产。

这几年,中国房地产市场是非常疯狂。房价、地价都是非常疯狂上涨,甚至欠发达地区,价格都是高得离谱。一些经济落后的县城,一块面积100平方米左右的土地,价格通常在一两百万元。欠发地区的乡镇也纷纷发展起来房地产,一块面积80平方米左右的土地,也被炒到20到50万元。粤西有一个小镇,离市区有30多公里,属于经济欠发地区。据了解,该镇有一些农村,一块面积100平方米左右的土地,价格已经突破了10万元。有的农村,还搞起房地产。当然,这种房子属于小产权。一套房子面积90平方米的房子,在镇上需要20多万元,在农村里需要13到15万元。

很多人都是觉得房子或者土地,将来是越来越值钱,所以拼命购买。实际上,中国房价或者地价上涨空间都是非常有限。未来二十年,中国城市化进程速度将处于相对缓慢的阶段。据第六次人口普查数据,中国居住在城镇的人口为6.66亿人,占49.68%。虽然现在中国还有一半人口在农村,但是从人口年龄结构来看,18岁以上到50岁以下的人群之中,比例是很低。居住农村里,年龄50岁以上的人口,未来进城比例不大;未来进城主力军集中18岁以下的人口。人口因素在未来城市化发展将会减速,并非人们想象那样高速发展下去。

事实上,中国未来人口没有我们想象得那么多。以前,很多学者都预测2030年左右,中国将到达人口高峰,将有15亿左右人口,甚至更多都有。因此,很多人都被这个未来人口数量夸大因素影响,从而做出错误的判断。通过各种人口数据来看,即使最保守估计,中国也会在2020年之前实现人口负增长。如果大胆一点预测,中国人口很有可能在2015年停止增长。从各种迹象来看,到达人口高峰时,中国大陆人口不会超过14亿人。

未来几年,中国经济可能面临各种困难,经济增长将会放慢。这对本来已经陷入寒冷冬天的楼市来说,这无疑是雪上加霜。如果未来中国经济出现萧条,楼市将面临崩溃的危险。上个世纪90年代的楼市惨剧,是否重现,这个不好说。

2012年2月26日

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