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房子养老看起来很美丽   

2012-08-22 14:29:40|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房子养老看起来很美丽

李俊

房子养老是一种相对新型的养老方式,所以很多人对它产生兴趣。现实上,有一些人把房子养老看得过于美好,甚至觉得这种养老方式让自己过上无忧无虑的生活。事实上,这种想法是错误的。房子养老确实有好处,但是一样有很多风险,包括一些不确定因素。

据《经济参考报》报道,“北京市民政局网站发布‘十二五’时期北京老龄事业发展规划,首次提出‘以房养老’概念,鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展‘以房养老’试点业务。‘以房养老’被称为‘住房反向抵押贷款’或‘倒按揭’,是指老人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。”

   现实上,房子养老将会面临很多因素的制约。可以说,人们长期的观念,似乎不太接受这种“倒按揭”方式。有人说到,“一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行‘倒按揭’过活,叫人情何以堪?”同时,70年土地使用权成障碍。一位叫李伯的博主说到,“因为我国土地使用权期限最多只有70年。根据《房地产管理法》,土地使用权的续期必须重新批准,重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物,都将被政府无偿收回。”

   据《经济参考报》报道,“如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍,使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑,不会对‘以房养老’太感兴趣。其次,是房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言,宏观调控下房子蕴含的价值是个变量,起伏不定难以判断,这对保险公司而言将是不小的风险。”

   中国人观念之中,往往是希望把房子留给子孙,而不是金融机构。有的人觉得,“如果需要用房子养活自己,不仅自己内心会有挫败感,在外也会觉得自己和孩子都无颜面。”正是这种观念,所以房子养老不能在中国流行起来。

   房子只是建筑物而已,随着时间而出现折旧。虽然这些年以来,房价不断上涨,从而掩盖房子折旧的一面。如果房价处于平稳阶段,或者涨幅不大时,时间长了,房子就会贬值了。如果房龄超过了20年,房子将会很大贬值,甚至会出现很大质量问题。再加上中国房子质量不怎么好,所以房龄过了30年,已经离危房不远了。

  房子质量问题,往往会导致还没有等到养老的年龄,房子却报废了。因此,房子养老的方案之中,不得不考虑这个问题。一位叫黄祖斌的博主说到,“中老年人已经使用几十年的房产,现在抵押出去,二三十年以后,土地使用权期限就所剩无几了。城市房产最大的价值构成就是土地,真正的建筑成本反而是微不足道的。如果重缴土地出让金,金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少;即使土地使用权期限可以延续,建筑的使用寿命却是比较有限的,未必能超过70年。”

   尽管媒体对房子养老也做了很大宣传,把一些好处展现出来,但是很多时候,房子养老只是看起来很美丽。因此,对房子养老的做法,我们需要理性思考。

                               2012年8月21日

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