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李俊

 
 
 

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中国地产逃不掉泡沫   

2012-08-05 02:09:28|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国地产逃不掉泡沫

李俊

土地是稀缺资源,这是地产市场炒作的热点。人们对城市化抱有无限的热情,所以抢占了土地和房子,就等着未来升值了。只要仔细留意,就发现很多中小城市都有规划成为大城市的目标。这些规划激发人们的热情,但是又有多少个小城市能够梦想成真。

很多人都希望自己的家乡变成大城市,这个心情是可以理解,可是现实有时却是很残酷。政府头脑发热,做出不切实际的规划,说打造人口达到一百万以上的城市。20世纪90年代,当时湛江市东海岛的政府就规划用20年时间打造一座人口100万的城市,但是结果过了20年,人口数量和20年前没什么变化。

城市化是一个很有吸引力的词汇,似乎给很多人看到希望。很多人都觉得中国城市化空间很大,所以土地升值有无限的空间。同时,国内民众都对人口增长速度高估了,甚至认为中国人口会达到16、7亿以上。很多人都觉得中国未来城镇化发展非常快,对住房将产生强烈需求,从而推高房价。事实上,中国出生人口数量从上个世纪90年初左右就开始下降。1988年,中国人口出生数量2500万左右,2008年降到1500万以下。1996年,全国小学一年级入学人数2500万,到了2005年就下降到1600多万。从小学一年级入学人数来看,中国出生人口出现大幅度下降。

其实,农村青壮年早已被城市化。年龄在20到40岁的人群之中,生活在农村里的比例是非常比例低了。据国家统计局发布数据,2010年底中国大陆人口为13.39亿,其中0-14岁儿童人口为2.22亿,占总人口的16.6%。儿童人口比例,全世界是27%,印度是32%。全世界儿童人数18.63亿,中国0-14岁儿童占世界比例11.9%。

   京津地区、长三角、珠三角等地区,未来将有很多人涌入,城市规模不断扩大。大量人口流进该这些地区,那么意味着另外一些地区人口将大量流出。国内有一些县城,经过多年发展之后,人口并没有增加多少,甚至减少都有。当年,深圳能够从小渔村发展人口超过一千万的特大城市,但是这个毕竟少数幸运儿。很多地方政府的造城运动,最终导致鬼城的发生。

内蒙古康巴什是一座豪华新城,耗资170多亿打造出来的,实际上却是一座无人居住的“鬼城”。 这座新城规划得很美好,但是现实却很残酷。一个规划要住100万人口的新城,如今居住却不到3万。实际上,中国并非只有鄂尔多斯这座“鬼城”,而是非常多。很多地方政府,好大喜功的心态,从而动不动就要打造人口上百万的新城。

 当年,美国西进运动时,也激发人们造城的热情。1835年,芝加哥人口是三千人,到了1890年的一百万。人口不断增加,这也导致地产繁荣起来,尤其让一些地产商发了横财。比如,大地产商威廉·奥格登,他在1844年花八千美元买下的一块土地,然后在8年后卖到三百万美元。他在1845年用一万五千美元买入的地产,20年后却值一千万美元。这个疯狂的暴涨,从而鼓励人们造成的热情。

现实上却是无情,芝加哥模式却不能复制,最终也是少数的幸运儿,正如中国的深圳那样。美国有很多被认为有机会发展成为大城市的地方,经过多年之后仍然是小镇,甚至被遗弃而荒芜。比如,美国艾奥瓦一州,两千多个城镇被遗弃。

现在,中国到处都是政府造城,甚至一些小镇都要立志发展人口几十万的城市。就这样,房价和地价被炒起来,人们疯狂进行抢购。可是基本上没人想到,中国那些小镇可能会被抛弃的,正如美国那样。可以说,中国城市化几乎要走到尽头了,所以能够继续前进只是那些有潜力的城市。当然,这个只是少数城市而已。

再过几年,中国人口可能进入负增长,城市化步伐缓慢进来。这个时候,中国很多城市将面临洗牌,有一些城镇可能面临被遗弃的危险。到时,将有很多鬼城浮现出来,那么地产泡沫就逃不掉。因此,繁荣的背后,泡沫无处不在。

 2012年7月29日

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