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李俊

 
 
 

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三中全会能让房价降下来吗?   

2013-11-07 02:02:31|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三中全会能让房价降下来吗?

李俊

   三中全会能否让房价降下来,这是很多人关心的问题。三中全会的改革,人们给予很高的期待,特别是房价的话题,特别关注。客观来说,房价走势这东西,并不好预测,但是可以做出一些分析。

   小产权房、集体土地流转、取消限购令等改革,都是人们关心的。有一些消息传出小产权房要转正,从而激起一些人投资小产权房的热情。据2013年11月5日《中国证券报》报道:“国务院发展研究中心的“383”改革方案近日公布,方案提到在集体建设用地入市交易的架构下,对已形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量土地出让收入后,可以转变成商品房。”

    据全国工商联房地产商会给出的数据显示:“1995~2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米,其中‘十一五’时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。”面临房价居高不下的情况,小产权房解决了很多低收入者的住房问题。很多地方的小产权房价格仅为同地段商品房的一半,甚至更低。

   如果能够给小产权房合法化,就可以有效抑制高房价。特别是一线城市,房价高得惊人,小产权房却给低收入者提供留在城市的机会。从某种意义上来说,小产权房在一定程度上起到保障房的作用。小产权房16年建设7.6亿平方米,这将是解决了多少人住房的问题。

  给小产权房合法化,房屋的供给会大幅度增加,市场上的房价也会降下来。同时,政府就不用将大量资金投入去建设保障房,所以小产权房合法化利国利民。三中全会能否让小产权房转正,仍然是存在很多不确定因素。

集体土地流转的改革,这也是多年的话题。要是土地能够私有化,自由流通起来,对农民有好处,也有利房价下降。要是土地能够自由买卖,那么农民就可以向多家卖地。买家与买家的竞争,土地价格必然会上涨起来,这对农民有好处,同时买家们不受政府垄断,相对政府那里购买的价格比较,又便宜很多了。

可是现在“国土制”的约束下,农民土地只能给政府征用。很多时候,政府就从农民那里廉价购买土地,从而高价卖出去。从农民那里买的土地,可能就是几万元到10万左右一亩,但是转手出去就是好几百万元。

   其实,这种土地制度下,农民很多收益都剥夺了。北京大学周其仁教授说,“产权租金在农地转用的制度中占据中心位置,农民的收入立马会大幅度增加。比较可靠的国际经验是,在工业化、城市化高速推进的条件下,土地产权租金为产权的主人带来大量收入。算算我们这里征地补偿金与土地市价之间的差额,可以知道‘流失的土地权利租金’数目惊人。真的为农民收入问题发愁吗?那就把‘征地+补偿+批租’制度废除了吧。”

北京等一线城市的房价之所以飙升,主要问题就是需求增加,但是供应远远无法满足。人口不断涌入城市,然而土地供应量却相当有限。国内很多城市,每年土地供应量还是维持在10年前的水平,甚至达不到。胡锋说道:“我查阅了过去十年的数据,发现这种背离是整体性的。2003年以来,十年时间,土地购置面积在3.5亿平米左右窄幅波动,高者不过4亿平米,低着不下3亿平米。今年全年的土地购置面积估计顶多和2003年持平,十年零增长。”

2003年前,中国土地供应量几乎是敞开,而这最近10年都是限量供应。其实,中国房地产政策的改革,应该回归到十年前,取消限量供应的政策,这才是解决问题的正道。如果仍然限制土地数量的供应,那么房价只好继续上涨了。

2013年11月7日

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