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李俊

 
 
 

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房价还会上涨多少年?  

2013-12-19 18:55:21|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价还会上涨多少年?

李俊

  人们盼望着房价能够下降,可是现实却不能满足美好的愿望。虽然内心上渴望房价下降,但是真实的一面却是不断上涨。对于老百姓来说,房价大涨绝对不是好事。当然,要让房价降下来,并不是依靠美好愿望就行。房价上涨固然残酷,可是这是一个不得不面对的事实。

  房价上涨应该有一个周期,而不是只涨不跌。只是没有人知道这个周期有多久,所以人们才有内心上的纠结。买与不买的犹豫,这导致错过很多机会。房价看涨和看跌声音并存,但是老百姓却不知道谁说得对。

  相对来说,这两年房价并没有下跌,但是却进入相对平稳时期。国内房价上涨速度比较快,还是三线城市居多。谈论到房价时,还需要具体到不同城市。不同地段房子的差价,这种差异本质是土地的差价。对于小县城来说,房价和建筑成本差距并不是很远,所以这类房子出现价格暴跌的机会很小。相反就是,大城市的房子,价格远远高于建筑成本,那么面临风险就非常大。

不管怎么说,人工成本将会越来越贵,那么建筑成本自然也不会降低。这种情况下,那些小县城里的房子,估计还是有一定上涨空间。当然,也有一些小县城房价已经涨得很高,但是又是另外一个问题。

 如果土地政策将维持不变,要让房价降下来,还是很困难的。政府垄断土地,土地供应量严重受到制约,所以房价只能在高位上。保守估计,未来10年时间左右,房价还是处于上涨的趋势。除非一张纸令,土地私有化,否则房价只能继续上涨。

这些年以来,人为压低利率,再加上民间投资渠道有限,所以这些钱只能投到房地产。土地供应量严格控制,城市化发展进程,这就意味将有更多人进城。未来10年,将有更多人到城市里居住,这对住房产生巨大的需求。到时,三线城市的房价还会较大幅度上涨。中小城市人口将成倍增长,必然推高房价。

中国的房价拐点将在2020年左右,到时年轻人数量将明显减少,从而影响对住房的需求。1988年中国出生人口是2500万,2008年是1500万,减少了一千万。同时,另外一方面将有更多年轻人出国,这都在一定程度上减轻对住房的需求。不过,这只是一个不确定性的预测而已,要是到时政府通过大规模旧城改造,拆掉大量房子,刺激住房需求,房价可能还会继续上涨。

   现在,一线城市的房价贵得要命了。北京中心地段,房价在10万元/平方米左右。2002年,广州天平架车站附近的,有的房价还不到3000元,如今都在两三万元,甚至更高。未来10年,房价上涨可能没有过去10年那么疯狂,但是仍然处于上涨趋势。

   城市里房子紧张,不断上涨,但是农村里的房子,却是很多房子没人住。土地制度约束,城里人并不可以购买这些房子,从而导致农村里这些房子的浪费。随着城市进程,农村人口将越来越少,空房子将会更多。

镇级行政区别的小城镇,将有出现两极分化。一些靠近市区的城镇或者一些中心镇,人口将会继续增加,发展成小城市,一些城镇人口将会减少,房子或者土地价格将可能出现下降。这种现象,将在未来15年时间左右出现。

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