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李俊

 
 
 

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中国楼市会走向崩溃吗?  

2013-10-20 02:27:54|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市会走向崩溃吗?

李俊

   据2013年10月19日《华夏时报》报道:“住房租金北京连续上涨52个月,广州连涨48个月,深圳连涨51个月,这一连串数字的背后是租住者们不堪重负的表情。”对于一线城市来说,不管是租金还是房价,都是出于不断上涨。

   这十年以来,中国房价都是处于上涨。国内除了温州、贵阳、鄂尔多斯等少数城市之外,多数城市的房价都是拼命上涨。造成国内房价上涨的因素,主要有货币因素、土地政策、同时还有羊群效应等因素。面临严重的通胀,人们手上的货币贬值得很快,所以买房而保值就成为很多人的选择。

   房子这东西,是否值钱,这就要看它的地理位置。县级城市或者以下的地区,房价通常都不算很高,特别是房租。同样是一套房子,在北京五环内可能需要5000到1万元一个月,但是在那些小城镇,可能三、四百元都可以租到,甚至更低。农村里,房子很多,除了自住之外,基本上租不出去。小城镇的房子,租出去的问题不大,然而租金很低。除了北京、上海等一线城市之外,国内多数城市的房租还不算贵得离谱,特别是城中村的廉价租房。

   未来一段时间,北京、上海等经济发达的大城市,房价继续上涨的可能性很大,但是人口规模很小而经济欠发达的小县城,房价竞争力就不会那么高。中国未来人口数量将会下降,城市化空间也很有限,所以一些城市人口不断增加,另外一些城市人口就会减少。城市之间的竞争,人口更多会流到北京等一线城市。一些县级城市或者城镇,人口流出大于流入,人口总数量就会减少。

   国内有一些县城,经过多年发展之后,人口并没有增加多少,甚至减少都有。当年,深圳能够从小渔村发展人口超过一千万的特大城市,但是这个毕竟少数幸运儿。很多地方政府的造城运动,最终导致鬼城的发生。

   当年,美国西进运动时,也激发人们造城的热情。1835年,芝加哥人口是三千人,到了1890年的一百万。人口不断增加,这也导致地产繁荣起来,尤其让一些地产商发了横财。比如,大地产商威廉?奥格登,他在1844年花八千美元买下的一块土地,然后在8年后卖到三百万美元。他在1845年用一万五千美元买入的地产,20年后却值一千万美元。这个疯狂的暴涨,从而鼓励人们造成的热情。

   现实上却是无情,芝加哥模式却不能复制,最终也是少数的幸运儿,正如中国的深圳那样。美国有很多被认为有机会发展成为大城市的地方,经过多年之后仍然是小镇,甚至被遗弃而荒芜。比如,美国艾奥瓦一州,两千多个城镇被遗弃。

   现在,中国到处都是政府造城,甚至一些小镇都要立志发展人口几十万的城市。就这样,房价和地价被炒起来,人们疯狂进行抢购。可是基本上没人想到,中国那些小镇可能会被抛弃的,正如美国那样。可以说,中国城市化几乎要走到尽头了,所以能够继续前进只是那些有潜力的城市。当然,这个只是少数城市而已。

   中国将会面临城市的洗牌,到时有一些城市将会被淘汰。我们会看到一些城市规模越来越多,人口越来越多,同时也看到一些城市慢慢地被淘汰。未来几十年里,中国肯定有很多城镇或者小县城将走向消失。

2013年10月20日

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