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李俊

 
 
 

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为何鄂尔多斯楼市会走向崩溃?   

2014-12-08 00:00:44|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为何鄂尔多斯楼市会走向崩溃?

 李俊

   虽然鄂尔多斯48%的土地都是沙漠戈壁,但是却被投资家当成了“塞外天堂”。他们希望把鄂尔多斯打造成一座超越迪拜、拉斯维加斯的梦想之城,却遭遇到了暴风雪的袭击。鄂尔多斯楼市正在面临崩溃,约有75%处于停工或者半停工状态。

   这座新城规划得很美好,但是现实却很残酷。一个规划要住100万人口的新城,如今居住却不到3万。据《钱江晚报》报道,“根据资料显示,仅仅2010年,鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米,全市商品房销售面积达1009.4万平方米。”

  很多年以来,鄂尔多斯都是扮演着一种默默不闻的角色。这个曾经是为人不知的城市,就在最近几年里一夜成名。上个世纪九十年代之前,鄂尔多斯基本上一直在拖自治区的“后腿”。48%是沙漠,29%是荒漠草原,19%是水土流失严重的丘陵沟壑,风多沙大,干旱少雨;全市71区曾有5个国家级贫困旗县和3个自治区级贫困旗县。

   有关资料记载,“2002年前后,中国的煤炭行业迎来巨大转机,煤炭价格急剧攀升,到2003年,每吨原煤价格约为200300元,最高时甚至超过400元。煤炭行业井喷之际,正是鄂尔多斯人坐拥财富之时。很快,鄂尔多斯成为中国第一个产煤过2亿吨的城市,煤炭开始成为这座城市经济的巨大动力。鄂尔多斯的经济‘马车’,就如同当地的车牌 ‘蒙K’——当地人习惯称为‘猛开’一样,迅猛地行驶在高速路上。”

    2011年底,鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘。康巴什楼市大面积降价,从前年的均价10000元暴跌至现在3000多元。现在,整个鄂尔多斯又在债务危机笼罩着。鄂尔多斯“鬼城”之所以负债近百亿,这和鄂尔多斯多年超常规建设有关。

房价取决未来房租,这个和股票市盈率的本质是一样。人们之所以出高价购房,就是赌未来会涨价,这和房租是有很大关系。如果人们都看到这是一座鬼城,将来是没有什么人居住,到时租金肯定不会上涨。因此,房价就做出了提前的反应。当然,当时房价拼命上涨,这和当时政府吹捧有关,但是真相慢慢浮出来,房价就会暴跌。

   从简单的经济学原理来看,房子这么多,真实居住需求不多,房价不跌才怪。很多东西,宣传方面确实给人们的感觉是很美好,但是一旦真相被人们发现了,那么好戏就开始了。2006年,鄂尔多斯房地产的均价1200元左右,到了2009年就上涨到78000元,然后2010年在这个基础继续上涨。然而暴涨的背后,却隐藏着暴跌的危机。

   鄂尔多斯楼市之所以会走向崩溃,主要是原因过度依赖资源,经济结构单一。鄂尔多斯政府财政收入对原煤销售所得税收依赖过高,这导致风险非常很大。进入2012年以来,经济前景不被看好,一些省份发电量进入负增长,煤炭下降出现大幅下降,所以必然影响财政收入。

   官方原意希望康巴什成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心,如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。激情带来不是成功,而是一系列的后遗症。正如马光远说的那样,“对于鄂尔多斯而言,今天楼市崩盘,煤矿炒作的终结,可以让这个城市暂时放下赶超香港的梦想,放弃轻浮和狂傲,给这个城市更多的厚重一点的思考。任何一个国际大都市,不是靠炒楼,炒矿,玩高利贷玩出来的。”

  对于鄂尔多斯来说,要解决危机,就必须正视当前的问题。要从根本上改变不切实的规划,特别是疯狂的梦想。只有认真对待,实在去走每一步,或许这才是一个出路。

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