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李俊

 
 
 

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为何房价远远高于建筑成本?  

2014-03-26 23:23:28|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为何房价远远高于建筑成本?

李俊

       20世纪90年代末到2002年左右,房价并不高。当时,房价一般是建筑成本的2倍左右。2002年,广州天平架附近房价也就是每平方米3 000元左右。现在,就是经济落后的县城也远远超过这个价格了。2002—2012年这10年,房价上涨的速度远远高于建筑成本上涨的速度,从而导致房价远远高于建筑成本。
       2000年左右,三线城市的普通房子的建筑成本通常是每平方米500元左右。我家(位于广东湛江)住的房子是我母亲单位的房子,是1995年年底完工的。当时,包括简单的装修,造价是每平方米430元左右,这是我母亲的同事告诉我的。他还说,要是私人的房子,造价可能更低。当然,不同城市的房子建筑成本也不同,这主要体现在劳动力价格的差异。不管怎么说,那时建筑成本占房价的比例还比较高。
       建筑成本占房价比例比较高,这意味着地价成本占房价比例比较低。2000年左右,广东番禺一带的地价是每平方米120元,个别楼盘拿的价钱甚至更便宜,每平方米90元。对于开发商来说,地价成本压力不大。当时,土地可以大量供应,拿地成本也非常低。
       2000年左右,中国各个城市的房价都不高。即使是上海这样的城市,房价也不过每平方米5 000元左右。很多三线城市房价也就每平方米1 000多元,甚至每平方米几百元的房价也有。然而在2003年之后,房价就开始上涨了。虽然这些年建筑成本也不断上涨,但是这种速度是无法和房价上涨的速度相比的。到2012年,低层建筑成本一般是每平方米1 300~2 000元,高层建筑在2 000~3 000元。当然,不同城市,造价也会有所不同,但是一般都不会超过3 000元/米2。
        2012年,北京、上海等城市价格在3万元/米2左右的房子,建筑成本一般也就是3000元/米2左右。一些建筑成本超过1万元/米2的房子,建筑层数基本都超过50层。总体来说,建筑成本也仅比10年前上涨了1倍多。可是有些地方,房价10年上涨超过了10倍。以前,建筑成本占房价比例超过50%,现在却降到不足20%,一线城市甚至不足10%。然而,地价占房价比例却上升了50%以上,个别房子甚至上升了70%左右。
       以前,建筑成本在房价中是最主要的成本,但是如今所占的比例却很低了。这就意味着,城中村里的农民在住宅地上建筑房子的代价比较低。法律规定农村土地不能自由买卖,所以购买这种性质的土地,就有法律上的风险,地价自然就会打折。在这种情况下,通过建筑炮楼方式出租,有利于收益最大化。同时,在政府征地过程中,拆迁赔偿是按照面积计算的,而不是按照房子市值计算的。因此,一些农民建房子,并不是很注重质量,而是拼命增加面积。
        要是建筑成本占房价比例和以前一样,那么房价也不会很高。如果建筑成本在房价里所占比例为50%,那么建筑成本为2 000元/米2的房子,价格也就是4 000元/米2。可是国家政策对土地供应的限制比较紧,再加上对容积率的管制,市场上房子供应量是非常有限的。

  

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