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李俊

 
 
 

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中国楼市何时迎来拐点?  

2014-04-12 14:34:05|  分类: 真实世界的经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市何时迎来拐点?

李俊

很多城市的房价已经上涨了10年时间,但是这个上涨周期什么时候才结束,这是很多人想知道的答案。高房价增加人们的生活成本,特别生活在一线城市的人们,这个体会更是深刻。

中国的房价在本轮上涨之前,曾经有过将近10年下跌周期。上个世纪90年代到2003年左右,中国的房价处于下跌周期,甚至一度出现暴跌。著名经济学家张五常在文章上说到,“楼价跌了四分之三,上海的高价楼房,从二万五千块一平米,跌到七千块一平米;深圳也跌了百分之八十,高尔夫球场的会员证,没人要。破产之声到处都是。”

造成本轮房价上涨的因素,主要有几个。第一,中国宽松的货币政策,从而推高房价,甚至可以说,高房价是印出来的。第二,中国土地供应数量有限,远远无法满足市场上的需求,正是这种预期,导致人们更加疯狂购房。第三,中国城镇化的进程,很多人进城,从而产生强烈的需求。第四,投资渠道比较有限,所以人们就把钱投入房地产。

1995年到2005年,这十年时间,居民收入增长是高于房价的增长,但是在2005年到2013年,这8年时间,居民收入的增长速度,远远跑不过房价上涨的速度。正是居民收入增长速度跟不上房价上涨速度,房价上涨空间就会越来越有限。

虽然中国有一些城市房价仍然处于上涨,但是这个速度相对平稳了。北京等城市房价疯狂上涨的同时,我们也看到温州等城市房价的下跌。未来一段时间,中国房价会出现一些城市在上涨,另外一些城市在下降。省会城市贵阳,由于推出超级楼盘,供应量一下子就上去了,房价不涨反跌。房价下跌,对GDP是有影响的,但是对于普通老百姓来说,绝对是一件好事。

这几年,中国很多县城房地产发展很快。有一些县城盖了很多房子,甚至扩张得很厉害。对于经济水平不发达的县城来说,如果房价是建筑成本几倍,那么风险就很大了。经济发达地区的县城,可以不断吸引外来人口,人口规模不断扩大,从而维持了住房的需求。另外一些县城,人口流出高于流入,大量住房可能没有人居住。

尽管居民收入还是不断增长,但是中国人口离零增长已经不远了。事实上,年轻人数量已经处于负增长了。现在,小学、初中入学人数都在减少,一些城市高中招生阶段人数也开始减少了,同时还有一批年轻人选择移民,到时高房价就很难以支持。

2020年左右将有可能是中国房价一个转折点,到时住房需求不会那么紧张。随着年轻人数量不断下降,人口进入负增长之后,中国房价将会长期处于下降状态。未来几年,中国经济增速会不断下降,房价上涨的空间可能有限。

 

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