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李俊

 
 
 

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小产权房子要不要购买  

2016-11-22 18:41:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小产权房子要不要购买

李俊

小产权房子并不是法律概念,只是一种约定俗称,指的是那些产权证不是由国家房管部门颁发的房子。小产权房子弊端是面临着法律等方面的风险,但是好处就是价格便宜。其实,小产权房子的低价格就是对风险一种补偿,是否值得购买取决于补偿的程度。

虽然很多房子都是俗称小产权,但是购买不同的小产权房子,风险也是不一样。小产权房子使用的土地,有的属于国有土地、有的属于农民宅基地,有的属于村集体用地。一个人拥有土地属于国有使用证,他通过合法程序盖了一栋楼,那么颁发的是整栋楼的房产证。如果你向他购买其中的一套房子,那么该套房子就无法拥有房产证,也就是所谓的小产权。

土地属于国有使用证的小产权房,只要盖房子程序没有问题,这不属于违建。这种房子属于合法建筑物,也可以办理房产证的,但是只能以整栋楼作为单位。购房这种房子最大的问题就是,你不能单独办理某一套房子的房产证,房子在法律上还是属于土地主人。到时遇到拆迁补偿问题,按照法律规定,还是赔偿给土地主人。

有的小产权房子属于违规建筑,但是由于各种原因,最终还是顺利盖好了。政府有时出于各种考虑,或许暂时不会对这种房子进行强拆。如果购买到这种小产权房子,就好比一个颗炸弹放到自己身边,感觉随时都会爆炸。

购买小产权房子确实有各种风险,可是并不意味着没有购买的价值。小产权房子普遍都很便宜,居住环境也是那么糟糕,有的小产权也有小区,甚至搞得都很不错。通常情况,小产权房子价格往往是同地段商品房的一半,甚至更便宜。

从出租角度来看,小产权房子租金与周边商品房相差不大,所以投资回报率相对比较高。从投资角度来看,购买小产权房子需要注意什么。第一,要看周围租金和房价比例。要是以当时租金需要出租15年时间以上才能回收成本,最好不要购买。第二,要看未来人口流入情况,对未来租金价格做一个判断。

我对某小产权楼盘做了调查,该楼盘起步价是2500元一平方米,周围商品房大约是56千元。按照该楼盘附近的租金来计算,假如租金不变的话,估计需要15年时间左右才能回收成本。至于将来租金上涨程度,这是重要考虑因素。因此,一定要和当时租金回报时间和未来租金走势结合起来。这样的小产权楼盘,我觉得还是有一定投资价值。要是打算购入,一定要做一些具体调查,尤其是政府一些规划。

不管是居住还是投资,选择购买小产权房子,一定要认真了解相关法律问题。比如,购买属于国有使用证的小产权房,最好要和土地主人签下有关协议,到时遇到政府拆迁,补偿问题如何处理。对于购买小产权房子,如何签合约确实是一门技术活。

小产权房子确实比商品房便宜,但是便宜幅度没有足够大,购买时一定要谨慎。一线城市或者经济发达地区,小产权房子价格和同地段商品房比较,最好不要超过三分之一。对于那些三线城市或者小县城,最好不要超过一半,要是超过三分之二,完全没有必要购买。如果仅仅是便宜一点,根本就无法补偿带来的风险,那么还购买它干嘛?

有一些小产权楼盘价格是在同地段商品房的70%左右,结果还是有一些人要选择购买。不管用途是干什么的,这都是不值得购买的。毕竟,再贵一点就可以购买商品房,商品房附带权利是完全不同的。买房子不仅是购买物理意义上的房子,同时还附带相关权利,包括享受优质教育等方面的机会,可是小产权房子是不能提供这些权利。

购买小产权房子,最好是购买楼盘比较大的,通常情况下都不要购买期房。购买小产权房子,不要抢先购买,而是先观察别人购买,看看是什么样人购买,这样就有利降低各种风险。

对于那些要购买小产权房子的人,一定要做大量功课,包括法律、政策、政府规划等方面,都需要了解一下。购买过程中,最好要咨询有关的律师,做好风险的避规,而不是盲目听从销售人员的分析。

20161122

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